从普洛斯看中国现代物流仓储的需求空间和商业模式

普洛斯是全球领先、亚洲最大的现代物流设施提供商。公司在中国、日本、巴西和美国拥有并管理约4790万平米的物流设施,2015财年收入7.08亿美元。2009年Prologis(即现在的安博)将旗下中国和日本业务剥离出售,保留原有管理团队以及继续使用中文名称“普洛斯”,成为现在所指的普洛斯。公司于2010年于新加坡证券交易所上市,控股股东为新加坡政府投资公司。

电商需求增长、现代物流设施稀缺推动现代物流地产发展。中国人均可支配收入近年来增速保持在9%以上,居民消费能力不断提升,而连锁零售销售额占比仅约10%,未来连锁零售将继续快速发展;近年电商销售额也存在爆发式增长,据艾瑞咨询数据,2015年中国网络零售额将同比增长43%,2016-2018年年均增长率将保持在25%。连锁零售和电商的快速发展将推动对高效的现代物流设施需求。

　
另一方面,目前中国物流设施总供给不足,2014年人均物流面积仅为美国的1/12,同时现代物流设施稀缺,占比仅18.2%,未来在现代物流设施的供给方面有巨大的增长空间。需求和供给两方面结合将持续推动我国现代物流地产未来的增长。 

领先的布局+强大的开发管理+高效资金循环,打造普洛斯核心竞争力。

(1)公司在中国、日本、巴西和美国均有广泛的地域布局以及领先的规模,除在美国的物流仓储面积排名第二,在各国均位于大幅领先地位,这为客户提供丰富的地域扩张选择,提高客户粘性,同时也实现规模效应降低成本。

(2)公司汇聚前Prologis核心团队、沿袭严谨的管理决策流程,同时与国企和政府合作拥有丰富土地资源构成强大的开发能力,同时提供覆盖全流程的附加服务,能满足客户严苛要求,积累了包括主要电商和第三方物流商在内的稳定客户基础。

(3)公司借助开发基金以及REITs形成开发和运营两端高效的资金流转模式,有利于增加收益、迅速扩增规模以及分散风险,以公司持有45%的基金权益测算,基金模式相比直接投资模式能获得2.2倍的物业开发机会以及50%的管理费收入提升。

管理费收入增长拉动收入,物业增值构成利润主要增量,持续新建物业保障未来增长。公司2015财年收入7.08亿美元,同比增长13%,其中租金相关收入占总收入的88.1%,管理费收入占比10.1%,近年随基金管理规模不断增长,管理费收入未来将成为收入的主要拉动因素。公司2015财年归属净利润4.86亿美元,同比下降29%,主要由于出售中国业务33.8%股权导致的稀释效应以及基金资产的一次性外汇损失;其中物业公允价值变动收益为4.88亿元,构成主要的净利润增量。公司持续增长的在建物业以及丰富的土地储备,将支撑公司未来持续增长。

资产价值+开发增值+基金收益价值构成公司估值,约118亿美元。按公司公告中84亿美元NAV、公司测算的15亿美元基金管理业务价值,以及假设10倍PE下开发增值部分估值19亿美元,公司合计估值118亿美元,约合165亿新加坡元。目前市值约78亿新加坡元(截至20160215收盘),较估值折价约53%,较净资产118亿新加坡元(84亿美元)折价34%。 

风险因素:(1)汇率波动影响业绩表现;(2)物业公允价值波动风险;(3)中国物流设施需求不达预期;(4)物流地产行业竞争加剧。

来源： 中国物流与采购网